Coronavirus und Mietrecht

Coronavirus: Was tun, wenn ich meine Miete nicht zahlen kann?

In der derzeitigen Krise stehen viele – gerade Freiberufler und Gewerbetreibende vor dem Problem, dass sie kein Geld verdienen. Die einen müssen ihre Geschäfte schließen, die anderen verlieren ihre Aufträge. Veranstaltungen werden abgesagt und die bereits erteilten Aufträge nicht bezahlt. Das führt gerade bei kleineren Unternehmen oder allein tätigen Freiberuflern zu massiven Liquiditätsproblemen, vor allem wenn keine Versicherung ihren Ausfall übernimmt. In der Folge können viele ihre Miete nicht mehr bezahlen. Dieser Beitrag soll klarstellen, welche Möglichkeiten bestehen, eine Kündigung der Privat- oder auch Geschäftsräume zu vermeiden bzw. eine Herausgabe dieser Mieträume so lange wie möglich zu verzögern, bis die Liquiditätskrise überwunden ist.

Individuelle Lösung mit dem Vermieter suchen

Zunächst ist es wichtig, den Vermieter über den bestehenden Liquiditätsengpass zu informieren. In vielen Fällen lässt sich bereits hier eine Lösung des Problems finden. Viele Vermieter sind bereit, die Mieten zu stunden oder zu erlassen, bis die Corona-Krise beendet ist. Vermieter haben selbst meist kein Interesse daran, langjährige Mieter zu verlieren, vor allem da in der derzeitigen Situation nicht damit zu rechnen ist, dass sich schnell ein neuer Mieter finden lässt. Gerade betreffend Gewerbemietraum ist eher davon auszugehen, dass leerstehende Mieträume nicht weitervermietet werden können. Niemand wird in einer unsicheren Lage eine neue Verbindlichkeit eingehen.

Gesetzliche Möglichkeiten

Sofern der Vermieter sich auf eine derartige Lösung nicht einlassen will, bleibt nur die Möglichkeit, gesetzliche Regelungen bestmöglich auszunutzen.

außerordentliche, fristlose Kündigung durch den Vermieter

Sofern der Vermieter wegen Mietrückständen die außerordentliche Kündigung ausspricht, ist folgendes dabei zu beachten:

  • Diese ist lediglich dann möglich, wenn ein Mietrückstand von mindestens 2 Monatsmieten bzw. ein nicht unerheblicher Rückstand von mindestens 1 Monatsmiete bei Wohnraum (beispielsweise nicht bezahlte Nebenkosten etc.) besteht.
  • Bezahlt man diesen Mietrückstand – auch noch nach der Kündigung – so ist die Kündigung unwirksam.

Es zeigt sich also, dass man zumindest eine fristlose Kündigung noch abwenden kann.

ordentliche Kündigung durch den Vermieter

Leider besteht auch dann, wenn die außerordentliche Kündigung nicht wirksam ist, die Möglichkeit des Vermieters, die ordentliche Kündigung mit einer Frist von mindestens 3 Monaten zum Monatsende auszusprechen. Dies kann er dann bereits schon, wenn die Miete regelmäßig zu spät oder nur teilweise bezahlt wird oder der Mietrückstand nicht mindestens eine Monatsmiete beträgt.

Widerspruch gegen die Kündigung

Für Wohnraummietverhältnisse gilt zudem, dass einer Kündigung widersprochen werden kann. Dieser Widerspruch kann dann darauf gestützt werden, dass die Kündigung eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellt. Dies ist natürlich dann im Einzelfall zu begründen und zu belegen. Aufgrund der derzeitigen Wohnungsmarktsituation ist es schon generell ein guter Ansatzpunkt, erschwinglichen Ersatzwohnraum zu finden. Dies wird sich durch die Corona-Krise mit ihren Einschränkungen noch immens verstärken.

Rechtsfolgen einer Kündigung

Bei Kündigungen ist natürlich immer zu bedenken, dass der Vermieter die Mieter nicht eigenmächtig aus der Wohnung oder dem sonstigen Mietraum rauswerfen kann. Auch darf er nicht einfach das Schloss austauschen oder Ihnen auf eine andere Art und Weise den Gebrauch der Mieträume verwehren. Er muss zunächst immer ein Gerichtsverfahren anstrengen, um die Räumung der Mieträume zu erzwingen. Dies wird dann gegebenenfalls durch einen Gerichtsvollzieher durchgeführt. Hier spielt den Mietern die Zeit in die Hände. Gerichtsverfahren dauern generell in Mietsachen mindestens ein paar Monate, da die Gerichte überlastet sind. Dies wird durch die Corona-Krise noch extrem zunehmen, da auch die Gerichte nur auf Notbesetzung fahren und die bereits angesetzten Termine teilweise ausgesetzt wurden und nachgeholt werden müssen. Dadurch verlängern sich solche Verfahren um ein Vielfaches. Dies ist auch bei den Gerichtsvollziehern nicht anders, die ja dann nach dem Gerichtsverfahren tätig werden müssen. Auch hier ist mit einer Wartezeit von mehreren Monaten zu rechnen. Daher haben Mieter im Ernstfall viele Monate oder sogar mehr als ein Jahr Zeit, ein neues Mietverhältnis einzugehen oder andere Lösungen zu suchen. Diese Situation führt auch dazu, dass Vermieter eher bereits sind, eine einvernehmliche Lösung mit ihren liquiditätsschwachen Mietern zu suchen. Sie sehen sich immer vor der Situation der langwierigen und kostspieligen Gerichtsverfahren. Die Kosten müssen sie in vielen Fällen dann auch selbst tragen, da ihre Mieter nicht in der Lage dazu sind. Andere liquidere Mieter dürften auch nicht in Sicht sein.

Gerne beantworten wir Ihre Fragen hierzu und unterstützen Sie im Mietrecht. Nutzen Sie unsere anwaltliche Beratung und Vertretung. Kontaktieren Sie uns in München oder Düsseldorf.

Kontakt Mietrecht München: Rechtsanwältin Andrea Barba
Kontakt Mietrecht Düsseldorf: Rechtsanwalt Dr. Stefan Lode

Weitere Informationen zum Mietrecht: Wikipedia – Mietrecht.

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